2026年居民换购住房，个人所得税退税的优惠政策和具体办理流程是什么？

《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告 2022年第30号）。

该政策原定有效期至2025年12月31日。如果2026年您计划换购住房，需要密切关注是否有新的延续政策出台。因为到2026年，除非国家出台新的文件延续或修订此政策，否则该优惠将到期失效。

以下是根据现行政策（2022-2025年）为您梳理的优惠内容和办理流程，可供您提前了解。如果2026年政策延续，核心框架很可能保持不变，具体细节请以届时官方最新公告为准。

一、优惠政策核心内容（基于现行政策）

退税条件：您出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市内重新购买住房。 退税额度：

新购住房金额 ≥ 现住房转让金额：全额退还已缴纳的个人所得税。
新购住房金额 < 现住房转让金额：按 （新购住房金额 ÷ 现住房转让金额） 的比例退还已缴纳的个人所得税。
现住房转让金额 和 新购住房金额 均不含增值税。

房屋性质要求：

出售和重新购买的住房应在同一城市范围内（同一直辖市、副省级城市、地级市及其所辖县区）。
出售的应为自有住房。
新购住房可以是新房或二手房。

产权关系要求：出售现住房和新购住房的产权人应为同一人或夫妻双方。共同持有或一方出售、另一方新购均符合条件。

二、具体办理流程（基于现行实践）

第1步：出售现有住房并缴纳个税

在办理现住房过户手续时，税务部门会根据房屋转让所得（售价减除原值、合理费用等）计算并征收个人所得税。请务必保留好个人所得税完税证明。

第2步：在1年内购买新住房

签订新房或二手房的购房合同，并完成网签备案。

第3步：准备申请材料（通常包括但不限于）

纳税人身份证件原件及复印件。
现住房的房屋交易合同原件及复印件。
新购住房的房屋交易合同原件及复印件（如为二手房，还需提供不动产权证书）。
现住房转让的个人所得税完税证明原件及复印件。
纳税人名下的 银行储蓄卡（用于接收退税款）。
如新购住房为夫妻另一方名下，需提供结婚证原件及复印件。
当地税务机关要求提供的其他材料。

第4步：提出退税申请

办理地点：向主管税务机关（通常是负责征收现住房转让个税的税务机关）提出申请。
办理时机：需在新购住房完成不动产权属登记后申请。部分城市可能在办理新购住房缴税时即可同步申请，具体以当地规定为准。

第5步：税务机关审核与退税

税务机关会对您的申请材料进行审核，确认是否符合条件。
审核通过后，退税款会退还至您提供的银行账户。

重要提示与注意事项（针对2026年）

政策时效性：这是最关键的一点。现行政策截止到2025年12月31日。您需要出售和重新购买的行为都发生在政策有效期内（目前是2025年底前），才能享受优惠。对于2026年的换购计划，必须等待财政部和税务总局是否发布延续政策的通知。 时间节点计算：政策要求的“出售后1年内”是以现住房转让时缴纳个人所得税的完税日期为起始点，以新购住房签订合同或完成登记的日期为终点（具体以哪个为准，按当地细则执行）。 地方性差异：具体执行中，所需材料、办理窗口、办理时限（如审核需要多久）可能因城市而异。在办理前，建议通过当地税务局官网、官方微信公众号或拨打12366纳税服务热线进行确认。 退税后特殊情况：如果获得退税后，在5年内再次转让新购的住房，需要向税务机关补缴已退还的税款。